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王石常打自己耳光（小處看萬科增強版）

田同生 2005/01/24

　　中國的企業(yè)大多數(shù)都很自信，自我感覺良好，常常認為只有別人才會犯錯誤，而他自己是絕對不會犯錯誤的。萬科希望將自己所走過的路，所犯過的錯誤以及糾正錯誤的過程，統(tǒng)統(tǒng)毫無保留地總結(jié)出來，成為人們?yōu)g覽的案例，引起同行或者非同行的關(guān)注，使整個社會避免再犯同樣的錯誤，減少全社會的損失。記得02年7月年采訪王石的時候他就曾說過："總結(jié)萬科自己所走過的路，形成犯過的錯誤以及糾正錯誤的案例供人們?yōu)g覽，可能要比萬科向社會提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品更有價值。"

　　吳亞軍是重慶龍湖的總經(jīng)理，在1997年的時候曾經(jīng)專程去深圳拜訪過萬科，虛心地向王石討教做房地產(chǎn)的門門道道。當時，內(nèi)地的房地產(chǎn)公司到深圳向萬科學習的很多，王石也因此將很多的精力放到接待這些內(nèi)地來客身上。后來，萬科內(nèi)部有人給王石提意見，說從內(nèi)地來萬科參觀的都是些小公司，對于萬科本身并沒什么大的價值，作為董事長的王石將很多時間和精力搭在這上面有些不值得，對萬科而言是一種資源的浪費。

　　但是，王石卻不這么想，王石認為人家千里迢迢地到深圳來向你學習，其實就是想了解一下什么該做，什么不該做，萬科自己犯過很多錯誤，總結(jié)過很多經(jīng)驗，凡是來萬科學習的公司，萬科要毫無保留地將自己犯過的錯誤以及糾正錯誤的過程，統(tǒng)統(tǒng)告訴他們，以引起他們的關(guān)注，不要再犯同樣的錯誤，減少損失。

　　"別人都是遮著蓋著，王石就會將自己犯過的錯誤告訴我們，讓我們不要再犯，王石經(jīng)常自己打自己的耳光。"我是于03年7月18日晚上見到吳亞軍的，地點是在重慶南濱路末端一家叫做"香榭里1902"的酒吧，它的前身是1902年的法國水兵軍營，和朝天門碼頭隔江相望，對于當年前往深圳萬科向王石討教的經(jīng)歷，吳亞軍至今記憶猶新。

　　"我打自己耳光？"當時在場的王石聽了吳亞軍的比喻之后，哈哈大笑起來。時隔一年，我見到了剛剛攀登完珠峰的王石，比起電視上見到的圖像要胖一些，他說體重已經(jīng)長回來8公斤，臉也沒有那么黑，在珠峰時的光頭已經(jīng)長得約有半寸長，一些白發(fā)夾雜在其中。接著王石又掄起自己的右手左右開弓，做打自己耳光狀，嘴里還念叨著："我不是人，我該死；我不是人，我該死。"

　　王石的這一動作也引的吳亞軍以及在場的其他人大笑不止。受央視節(jié)目的影響，王石給人的形象往往是正襟危坐、侃侃而談，而此刻我們看到的則是，瞇著小眼睛大笑，伴著揮舞動作的王石。
"房地產(chǎn)要比其他的行業(yè)做得好，同行之間有很多交流，中城房網(wǎng)就是供大家交流的平臺。家電行業(yè)就不行，聽說，長虹的老總都不和海爾的老總相互來往。"王石不贊成同行是怨家的說法，強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)之間要交流，要合作。在王石的倡導下，04年6月12日，由中城聯(lián)盟的12家核心成員組成的中城投資，開始在鄭州等地開發(fā)"聯(lián)盟新城"項目。

　　"亞軍來的時候?qū)ξ艺f，她們要做成最好的項目，成為最好的公司，當著她們的面我沒有立即表態(tài)，告訴她們一些萬科在項目開發(fā)方面的經(jīng)驗教訓，不愿意打擊她們的積極性，但事后我心里嘀咕過，做好就已經(jīng)不錯了，還想做成最好的，你們行嗎？"如今，當著吳亞軍的面，王石袒露出當年對她們的想法。在說到最后一句的時候，王石還朝著吳亞軍拌了個鬼臉。"不過，后來亞軍她們確實做到了，你在重慶打聽打聽就知道了，龍湖不是最大的，但肯定是最好的。"平時難得夸人的王石，此刻嘴巴像是抹了蜜。

　　19日上午，在絲絲細雨中吳亞軍陪我們參觀了龍湖的一個別墅項目--香樟林，共計208座別墅，都是依坡地而建，景觀是貝爾高林做的，別墅的設計與杭州的著名別墅桃花源是同樣一位設計師，來自加拿大。雨中的香樟林別墅，就像是掛在那里的一幅幅油畫。難怪，王石夸獎吳亞軍，說她做的項目是重慶最好的。

　　04年9月23日在北京參加萬科20周年慶典活動時，我收到兩本書，一本是《萬科的主張》另一本是《萬科的作品》。在書中我看到，萬科坦露出十年前第一次在全國性擴張出現(xiàn)的失誤，例如在天津和武漢市場，到現(xiàn)在為止萬科都在為當年的失誤買單。令人感到痛心的是，萬科犯過的這些錯誤，通過制度保證萬科不會犯了，但是仍然有眾多的房地產(chǎn)企業(yè)"一犯再犯"，對整個社會而言造成了不應有的資源浪費。

　　揭自己的短處并向社會公開，對王石來說也是很平常的，今年3月在福州遇到王石的時候，就聽過他關(guān)于萬科建筑學院的反思。多年來，萬科曾經(jīng)構(gòu)思過要自己建立一座"建筑學院"，后來他們在仔細反思，萬科搞"建筑學院"的想法到底對不對。把目標定在"做大"，是中國企業(yè)家的一種情節(jié)，萬科不把"做大"當作自己的目標，那么做個"建筑學院"看來是很對的，但是后來想想，不是那么回事。萬科之所以提出辦"建筑學院"，就是因為覺得自己很成功，要把成功的經(jīng)驗傳授給他人，向社會證明不僅自己能夠成功，而且還能夠教育其他人成功，表現(xiàn)得萬科很有追求，很高尚。

　　王石說： "難道辦教育就不需要專業(yè)化嗎？如果你承認教育是一個專業(yè)領(lǐng)域的話，那么為什么萬科還要辦呢，萬科的專業(yè)是開發(fā)房地產(chǎn)，并不是辦教育。我們參觀過德國的包豪斯，還去了洛杉磯，看了之后感到很興奮，后來就提出要做中國的包豪斯，由王石，由萬科來承接。毫無疑問，萬科當初的這種想法就是一種'自大狂'，只不過表現(xiàn)得不動聲色，表現(xiàn)得很陰險。經(jīng)過反思，萬科打消了辦大學的念頭。"

對客戶的終身鎖定

　　04年5月，看到萬科集團客戶關(guān)系中心的一個帖子："我們認為，關(guān)于客戶和客戶需求的知識，是企業(yè)各方面知識中最重要的一種。在萬科，客戶關(guān)系管理是與工程、設計、營銷和物業(yè)并列的五大專業(yè)領(lǐng)域之一。率先建立中國房地產(chǎn)行業(yè)客戶關(guān)系管理的專業(yè)體系，并使之成為行業(yè)標準，是萬科客戶關(guān)系管理團隊奮斗的目標。"對于客戶關(guān)系會不會有一個行業(yè)標準，應該不應該有一個標準，我認為這種觀點有待商榷。為什么這樣說，原因在于客戶關(guān)系管理是企業(yè)的一項職能戰(zhàn)略，它是產(chǎn)生核心競爭力能力的載體，在實戰(zhàn)中更多的是自選動作，而不是規(guī)定動作，研究對象的不確定性也使得客戶關(guān)系管理不可能有標準。

　　5月28日，在深圳的萬科總部再次見到王石的時候，我自然而然地就提到了萬科的客戶關(guān)系管理。王石沒有從正面接招，而是講了一個故事。

　　"現(xiàn)在城市里的人們都想住在郊區(qū)，為什么？原因是郊區(qū)的空氣好，環(huán)境好。可是，如果大家都往郊區(qū)的話，你就會發(fā)現(xiàn)，它的空氣和環(huán)境質(zhì)量都在下降。萬科有一個項目就是在郊區(qū)，由于附近道路的車輛不斷地增加，小區(qū)住戶所反映的汽車噪音意見越來越突出。道路是政府修的，車輛是社會的，按理說是和萬科沒有關(guān)系的，要投訴的話也是找政府。萬科沒有這樣，而是自己投資在臨近小區(qū)的路段，修了一道能夠起到隔離和降低噪音的墻，果然，客戶投訴明顯地下降了。"王石邊說，邊向我提出問題，"這是不是以客戶為中心？"

　　"這就是以客戶為中心。"我肯定地說。

　　"但是，這還不是萬科所追求的以客戶為中心。最理想的解決噪音的方法是什么呢？"王石停頓了一下接著說："隔音墻肯定是要修的，但是我能不能將這堵墻修成一個藝術(shù)品，在解決噪音的同時，還能夠讓人們有一種美的享受，包括小區(qū)居民和乘車經(jīng)過這里的人們。我能不能采用新的科技，在臨近小區(qū)的路段鋪上能夠吸收噪音的瀝青。再就是，能不能在降噪音墻的背后做一個土坡，鋪上花草，上面種上大樹，盡管植物的吸收噪音能力不強，但是它能夠很好地起到對客戶的心理暗示作用。如果這三條我們都做到了，那才是以客戶為中心。"

　　"傳統(tǒng)上，地產(chǎn)公司都是按照你是做高檔房，還是中檔房，或者是低檔房來定位的。受這種影響，客戶和社會自然也按照這種習慣來看待你。你一提萬科，人們就會說，'噢，萬科，知道，專門做城鄉(xiāng)接合部的中高檔房。'沒錯，中國的地產(chǎn)企業(yè)都是這么定位的，萬科在以往也不例外。但是，現(xiàn)在萬科開始改變了，萬科的定位是對客戶的終身鎖定，從他大學剛剛畢業(yè)開始工作時的小戶型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成的獨立別墅，最后一直到他退休遷入的老年住宅，萬科都要做，萬科已經(jīng)有了十萬客戶，這將是一筆巨大的財富。"興致勃勃的王石說道。

　　2001年，我在《IT經(jīng)理世界》發(fā)表過"CRM在通用"的一篇文章。通用汽車就是將客戶終身鎖定的，通用汽車剛剛進入中國市場的時候，只做別克這款中檔車，目標客戶是商務人士。后來通用汽車對客戶進行了研究，發(fā)現(xiàn)中國的年輕客戶對車的需求非常渴望，但是別克的檔次太高了，不適合他們，他們需要一種價格在10萬元以下的車。來自北美的市場研究結(jié)果告訴通用，客戶每隔7年就會換一部新車，而通用每賣掉100輛新車，其中有65輛是老客戶買走的。于是，上海通用汽車在中國市場首先推出10萬元的賽歐，就是在客戶首次購車時將他鎖定，然后，通過后續(xù)的不斷服務和客戶關(guān)懷，使其成為滿意客戶，直至終身客戶，在客戶生命周期的不同階段，通用汽車都有適合的產(chǎn)品讓客戶選擇，例如：凱越、君威，以及卡迪拉克系列。我向王石介紹了上海通用汽車的案例。

　　"房地產(chǎn)也差不多，深圳的客戶每隔6年半就會換一次房，你要是去上海的話，可以去看看上海萬科最近開發(fā)的項目，覆蓋客戶需求的層面是比較廣的，高檔項目做得很到位。"王石津津樂道地說，"不過，深圳公司在這方面要弱一些，很大一部分原因在于深圳公司拿到的地都是在城鄉(xiāng)接合部，做這種項目已經(jīng)爐火純青了，但是，對于客戶生命周期的初端和中后端產(chǎn)品的整體把握，還欠點火候。"

　　4個月之后，我在上海萬科參觀了王石所說項目，其中一個就是"螞蟻工房"，我感覺它就像是上海通用汽車的"賽歐"。"當初的客戶定位是：二十七八歲的單身，首次置業(yè)。開始銷售之后，有40％的客戶符合當初的定位。其他的是一些投資客戶、老年客戶。"上海萬科"假日風景"的銷售主管說，"在今后，螞蟻工房將是我們的一個主打產(chǎn)品，很多項目靠近市政道路的地方，我們都會做一個螞蟻工房的產(chǎn)品，當然，建筑形狀會有些變化，不一定是現(xiàn)在這種L型，但是，清水混凝土的立面，獨立的廚衛(wèi)，50平米的面積以及首次置業(yè)客戶的定位將是不變的。"

　　針對萬科業(yè)主的DM廣告是螞蟻工房的主要營銷利器，而客戶推薦是螞蟻工房成功銷售的主要途徑。從第一家"城市花園"做起，萬科在上海已經(jīng)積累了相當數(shù)量的滿意客戶和忠誠客戶，總價上限不過50萬元的"螞蟻工房"，是萬科存量客戶資源完全可以覆蓋的一種產(chǎn)品，所以DM廣告和原有客戶推薦成為關(guān)鍵所在。

　　我在上海萬科看的另外一個項目是"蘭橋圣菲"，它應該屬于卡迪拉克一類，獨幢的南加州風格別墅，雖說面積最小的只有380平方米，但是價格不菲，每一幢的售價都在千萬元人民幣以上。由于"蘭橋圣菲"的客戶是那些富足的成熟家庭，而不是初入職場打拚的小資白領(lǐng)之輩，在萬科的原有客戶存量中，能夠覆蓋這類產(chǎn)品的可以說是少之又少，但是，決不是沒有，因為最早購買萬科城花的客戶經(jīng)過十年來的發(fā)展，他們在不斷地走向生命周期的新階段，其支付能力和生活品位也在逐漸提高，他們的需求是富足成熟家庭的需求。

　　"我們有一些客戶就是'城花'早期的客戶，當時他們是最早富裕起來的人，其中很多是從臺灣來上海發(fā)展的客戶，現(xiàn)在他們又成了'蘭橋圣菲'最早的客戶。"蘭橋圣菲的銷售告訴我說，"他們不僅自己買，而且積極地向朋友推薦。總結(jié)'蘭橋圣菲的'銷售實踐時我們看到，'高架路路牌廣告'是信息傳播的最重要手段，'現(xiàn)有客戶推薦'也是銷售成功的首要途徑。在'蘭橋圣菲'的買主中，有一半以上的買主手持國外護照，按揭也都是由外資銀行提供的。'蘭橋圣菲'的客戶圈子其實并不很大，很多客戶是為了相互之間做鄰居而選擇一起購房的。"

　　王石所說的客戶終身鎖定，換一句話而言就是客戶的生命周期最大化。這也正是客戶關(guān)系管理強調(diào)的客戶價值所在，終身鎖定，從銷售的角度來看就是能夠?qū)崿F(xiàn)交叉銷售和向上銷售。

　　水泥背后的鼠標

　　如今萬科每年向社會提供的住宅多達一萬多套，是一個什么樣的IT平臺在支撐著萬科呢？

　　02年7月第一次來萬科采訪的時候，我就提出了這個問題，并從當時的IT主管張益波那里獲得一些數(shù)字："近幾年來，萬科在IT方面投入的資金大約是3--4千萬元。在深圳梅林路63號"萬科建筑研究中心"這幢大樓里，現(xiàn)在有160多臺臺式電腦，20多臺筆記本電腦，還有30多臺服務器，承擔工作最大的是郵件和網(wǎng)絡，我們和各地分公司之間是兩兆的帶寬，這里有20兆是出內(nèi)部網(wǎng)，100兆交換到桌面，樓層與樓層之間是千兆，并且在整個大樓有無線網(wǎng)，筆記本電腦是可以無線上網(wǎng)的。我們搞集約化管理，每建一個地區(qū)分公司盡量少地設置服務器，數(shù)據(jù)中心在總部，各地分公司也有自己的服務器，分公司之間的訪問都要通過總部進行，每一個分公司基本上都有3臺服務器，用于處理財務、處理郵件等等，整個萬科內(nèi)部服務于IT的人共計有20多人。"

　　萬科最早引入IT管理是在1984年，那是一臺蘋果機，后來改用IBM小型機，87年請臺灣的一家公司在小型機上做了一套財務管理系統(tǒng)，95年之后開始換成PC。"我們從96年開始全面實行電腦化，98年開始無紙化，除了法律要求之外，都有做到無紙化。每個人都有電腦，這很重要，現(xiàn)在沒有這個東西不行。"在我的采訪筆記中，記著萬科人力資源總監(jiān)解凍的一段話。

　　王石本人就是那個時候?qū)W習使用電腦的，1996年去西藏的時候，他就帶著一部筆記本電腦。熟悉他的人都常常看到，只要是有空閑的時候，他都會打開電腦瀏覽網(wǎng)頁、收發(fā)郵件，在BBS上發(fā)帖子，或者是用QQ和朋友聊天。

　　我問過王石："你是怎么學會使用電腦的，我看到房地產(chǎn)圈子里很多人都還是電腦盲，包括馮侖在內(nèi)。"

　　"很簡單，學呀，公司專門請老師來辦電腦學習班，人人都得參加，還有考試，我前后參加了兩次學習班。我們的無紙化就是下了死命令的，任何人都不能例外，包括我自己。"王石說，"到現(xiàn)在為止，我已經(jīng)在周刊論壇上做了5年版主，在網(wǎng)上寫了60多萬字的東西。"

　　萬科的管理信息化始于財務，1996年就開始財務軟件的集團化使用。2001年底開始開發(fā)成本管理軟件，將資金運作放到軟件上來，2002年統(tǒng)一了集團內(nèi)部的銷售管理軟件，實現(xiàn)了遠程跨區(qū)域的管理，匯兌信息、存貸信息、銷售信息等每天都會自動地匯總。順理成章，萬科財務總監(jiān)王文金從03年開始兼任信息總監(jiān)的職務，他說："我們健全了專業(yè)級的系統(tǒng)支撐，每個業(yè)務環(huán)節(jié)的操作都有一個相適應的軟件與之配套，03年的時候，完成了集團的TI應用整體規(guī)劃。整個規(guī)劃是以人為中心展開的，有面對股東、媒介、公眾的，有面對供應商的，有面對客戶的，還有面對員工的，最終將所有的信息交流和互動都能夠整合在一個平臺之上"

　　談到萬科的管理信息化，不能不提到它的SAP人力資源系統(tǒng)。系統(tǒng)上線運行的時間是2002年7月，那時我剛好在萬科采訪，認識了萬科人力資源總監(jiān)解凍。早在1996年，他們就嘗試用技術(shù)手段來解決人力資源的管理問題，但是由于當時接觸的公司自身缺乏管理方面的經(jīng)驗，提供的系統(tǒng)不盡如人意，難以取得預想的效果。2000年后萬科再度擴張，在全國10個城市的進行開發(fā)，形成了"萬科地產(chǎn)在中國"的開發(fā)格局。萬科的人事是一條線插到底的，每一個成員進來都要想總部申請，工資是由總部做，總部發(fā)。人多了以后，邊界責任的確定開始模糊、溝通成本也相應增高，信息集中到總部也會導致處理效率上的缺失。解凍說："在做三年規(guī)劃的時候就提出通過技術(shù)手段來提高效率的主張。"

　　那一年SAP年正在搞"燈塔計劃"，選擇每個行業(yè)的領(lǐng)頭者作為他們的樣板客戶，在中國房地產(chǎn)行業(yè)SAP選擇了萬科做為"燈塔"。

"為什么要選SAP。"我問解凍。

　　"德國公司的嚴謹作風給我留下來深刻的印象，他們的準備也非常地充分，方案的說服力非常強，SAP是一套成熟的解決方案，只要做一些客戶化的修改就能使用了，我感到困惑的地方SAP都能夠幫助我解決，考慮得非常周到，系統(tǒng)中間的邏輯關(guān)系非常清晰，很多東西都提前幫我們解決掉了，我做了10幾年人力資源工作，能夠碰到想到這么好的還不多，很興奮，以往，我在國內(nèi)從沒有看到過。"渾身激情燃燒的解凍說起當年的選擇。解凍現(xiàn)在已經(jīng)升為萬科的副總經(jīng)理。

　　SAP系統(tǒng)上線運行兩年后，我又見到了兩年前采訪過的萬科SAP項目經(jīng)理張朋。他說："系統(tǒng)運行很穩(wěn)定，現(xiàn)在我們又以SAP為核心開發(fā)了一些外掛的閱讀系統(tǒng)。這種國際化的管理工具給萬科帶來了非常大的變革，內(nèi)心的東西外化為行為是有規(guī)律的，SAPHR的管理工具就是遵循了這樣的規(guī)律，什么是選擇優(yōu)秀人員的標準，崗位對資質(zhì)有什么要求，系統(tǒng)都會根據(jù)這兩條線作出相應的匹配。SAP系統(tǒng)里自帶的規(guī)則很豐富，兩年來給了我們很多的幫助，現(xiàn)在我們正在討論將物業(yè)系統(tǒng)的人力資源放到SAP來管理。"

　　在2004年，萬科的再次擴張已經(jīng)發(fā)展為18個城市，員工增加到1900多名。再將萬科物業(yè)管理系統(tǒng)的員工算在內(nèi)的話，員工接近10000人。如果沒有諸如"人力資源管理"這樣的適應各個業(yè)務環(huán)節(jié)的IT系統(tǒng)作支撐，這種擴展是難以實現(xiàn)的。

　　萬科還有一個與外部客戶互動的網(wǎng)絡交流的BBS平臺："客戶投訴"。在萬科集團網(wǎng)站上你會迅速找到投訴菜單，上面列出了萬科所進入的每一個城市。王文金說："這幾年王石經(jīng)常在外面活動，在公司的時間很少，但是他對公司的情況很了解，'客戶投訴'就是一條重要通道，那個地方出了問題，客戶投訴就最多，反映最直接。公司各種會議的紀要也都在內(nèi)部網(wǎng)上，在萬科，沒有什么不是在系統(tǒng)上�，F(xiàn)在，萬科每年投入到管理信息化建設的費用是銷售收入的千分之三，不過和國際上的同行比起來投入還顯得不夠，他們是千分之五。"

逐步走向技術(shù)萬科

　　第一次見到張海是02年的7月，那時他擔任萬科規(guī)劃設計部總監(jiān)。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都在說產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向越來越嚴重，很多開發(fā)商都是請同一家設計院來做規(guī)劃和設計，設計院也是東抄西抄到處拷貝，在這樣一種背景下，萬科的產(chǎn)品是如何做到與別人不同的？始終是我感到很困惑的一件事情，于是我就問張海："萬科的規(guī)劃設計部和社會上的設計院到底有什么不同？"

　　"萬科設計部的作用，出發(fā)點是商品，而不是一個作品，商品就是要適合于銷售的，而作品則是觀賞的價值、展示的價值大于商業(yè)的價值。我們比社會上的設計院更加貼近終端客戶，了解市場，也有成本的概念，我們的產(chǎn)品必須是可以賣的出去的。設計院很簡單，就是方案、初步設計，擴大設計，施工圖，成果是圖紙，我們的成果是房子，產(chǎn)品形式的不同，是不可逆的，生產(chǎn)過程不一樣。萬科在98年成立萬科建筑研究中心，配合新住宅運動，提出萬科的住宅標準，它高于國家標準，國外最高的標準就是企業(yè)標準。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)范，對現(xiàn)有資源的利用和保護，有山坡、有園林，該做做什么樣的工作，和生物鏈是什么樣的聯(lián)系，能不能保持一些原始的東西，例如雨水收集的重新使用，用于洗車和澆花，再就是遮陽的東西，華南地區(qū)、華中地區(qū)夕曬是很厲害的，如何遮陽，我們都有標準和措施，還有太陽能的利用，對于東北地區(qū)我們則要研究保暖問題。"張海介紹說。

　　與張海再次詳談是在兩年之后，那時他已經(jīng)是成都萬科的總經(jīng)理。張海向我談起了當年參與深圳"萬科城市花園"設計的感受："生平第一次和國外的設計師坐在一起討論項目的方案，當時的感覺是，真有點和國際化接軌了。會議室里坐著說著英語的老外，飛快地操作著筆記本電腦，那種場面以往只是在電影里面才看到過。在96年那個時代，很少看到有人使用筆記本電腦。從今天的角度來看，'城市花園'還有許多不盡人意的地方，但是，在當時那個環(huán)境下，'圍合'的概念，'人車分流'的概念都是從深圳'城花'開始導入的。" 在萬科的18個分公司中，有12個公司的總經(jīng)理都是由像張海這樣的建筑師擔任。王石說："現(xiàn)在萬科的設計隊伍有180多人，已經(jīng)相當于一個甲級設計院的人數(shù)。"

　　房地產(chǎn)企業(yè)到底有沒有技術(shù)優(yōu)勢？技術(shù)優(yōu)勢又能不能夠形成核心優(yōu)勢？除了技術(shù)層面之外，還有什么東西是屬于核心優(yōu)勢范圍的呢？這是作為主管戰(zhàn)略層面問題的董事長王石思考的問題。

　　"房地產(chǎn)是存在技術(shù)層面優(yōu)勢的，其中重要的就是產(chǎn)業(yè)化的程度，整體上看，中國住宅產(chǎn)業(yè)化的程度不過是5％，而萬科已經(jīng)做到8%，明顯高于同行業(yè)的平均水平。這個數(shù)子是不是就表明萬科做得很好了呢？讓我們看看日本，它的住宅產(chǎn)業(yè)化程度已經(jīng)達到了64％，一比你就看出來，萬科的差距有多大。未來五年，萬科的目標是將住宅產(chǎn)業(yè)化程度提高到50％。日本在這方面做得很好，這幾年，萬科從日本學了很多東西，現(xiàn)在還在不斷地學。"這是今年5月與王石見面時談到的。

　　"我注意到王總每年去日本的次數(shù)還是很多的。"我說。

　　"每年要去個5、6次吧，今天晚上郁亮就要去日本。"王石說。
　　聽說我去過萬科在天津的項目水晶城王石就問："你是不是開車去的？有沒有過個減速坡？"
　　"有。"
　　"感覺到有什么不同嗎？"
　　"有一個像滑水板模樣的花池把路隔成了上下道。"
　　"沒感到車過那個減速坡時很柔和嗎？"
　　"沒有留意。"
　　"當你坐車過普通的減速坡的時候，你會覺得嘎登一下，水晶城的不會這樣，你會覺得很緩，很柔和。"王石說道，"當然，成本也比普通的高很多倍，不過，明年我們就能夠工業(yè)化生產(chǎn)了，那時成本就會極大的降低。"

　　"那個鐘樓不錯，聽說是在原來水塔上重做的，還保留了原來的鐵軌、枕木和廠區(qū)大門，挺有工業(yè)味道的。"我說。

　　"有的地方做得不錯，你比如保留了原來兩片老樹，但有的地方還是考慮得不夠周到，那些矮墻是不是能處理成鈍角，而不是現(xiàn)在的銳角，要考慮老人在做戶外活動會不會因為被墻角碰傷；再比如，還要考慮鐵軌上面的那個機械會不會傷著玩耍中的孩子。"王石停頓了一下又說，"你去德國看看就知道了，將來的競爭就是要看你對細微之處的處理是不是到位，我批評他們做規(guī)劃的時候還是不夠細致，你把煙囪規(guī)劃在人家的別墅背后，當然人家不干了，你要進行適當?shù)奶幚怼?

　　萬科從2001年開始申請專利，開始時每年申請3－5件，到了2004年申請的專利已經(jīng)超過90項，2005年將會到達150項，2006年的目標是200項。萬科申請的專利包括兩類，一類是產(chǎn)品專利，例如情景洋房等，另一類是標準化模塊技術(shù)專利，萬科預言，后者將是最具競爭力和贏利能力的地方。

　　"除了要在技術(shù)層面形成核心優(yōu)勢之外，還要在文化方面形成優(yōu)勢。這兩年萬科嘗試著和其他企業(yè)合作拿地，但是沒有一次是成功的，是什么原因。是對方的原因嗎？不是，原因還是在萬科自己，對別人信不過，凡事都要按自己的，那別人怎么和你合作呢。你要做大，就必須超越這個瓶頸。否則的話，你就發(fā)展不上去。"王石說。

　　12月10日參加《新周刊》的年終大盤點活動，禮品中有本小冊子《2004年語錄》。小四方開裝幀，卡通的隨意感，紙張略粗有環(huán)保紙的時尚。翌日飛北京路途掏出翻看，竟把飛機餐擱在一邊，一心翻看飛機京城落地。出機場路上，給孫冕去了個電話："嘿，小冊子語錄有意思，插圖木刻也蠻提神。""哈哈哈，喜歡就好。"爽朗的孫爺^_^。

　　語錄一：北京的高檔住宅價格與美國一些城市相比已經(jīng)相差無幾，但這里的購房者得到的產(chǎn)品品質(zhì)卻連美國現(xiàn)行的中高檔住宅的一半都沒有。

　　--某美國地產(chǎn)企業(yè)高級副總裁莫芮森對北京的住宅市場的見解。

　　老王有感：一針見血！豈止是北京，全國都差不多。工業(yè)發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)制成品誤差以毫米計，中國住宅主流產(chǎn)品的制作誤差是以厘米計，其產(chǎn)出品質(zhì)低下就不出奇了。產(chǎn)業(yè)化的核心是統(tǒng)一標準化的部品化率，日本住宅市場的部品化率在60％以上，中國的平均還不到10％，必須對中國傳統(tǒng)的建造方法進行顛覆性的改造，才能將其產(chǎn)品接近或達到工業(yè)發(fā)達國家的同業(yè)水平。家電行業(yè)做到了，住宅產(chǎn)業(yè)在未來五年內(nèi)也爭取做到。

作者供稿 CTI論壇編輯

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