本期內(nèi)容從智慧辦公的定義入手，通過對(duì)智慧辦公產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)痛點(diǎn)的剖析，全方位解讀辦公空間智慧化改造的秘密。通過應(yīng)用人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等高新技術(shù)產(chǎn)品，智慧辦公有效地幫助企業(yè)合理規(guī)劃辦公資源，節(jié)省辦公成本，同時(shí)提升員工的辦公體驗(yàn)，并逐步形成了以科技供應(yīng)商和運(yùn)營商為主體的兩種商業(yè)模式。當(dāng)下國內(nèi)智慧辦公行業(yè)智慧化程度較低，發(fā)展仍處于起步階段，智慧化程度將成為未來企業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營、協(xié)同辦公發(fā)展的決定因素。
智慧辦公場(chǎng)景分析市場(chǎng)定義及應(yīng)用分類
市場(chǎng)定義：
智慧辦公是指借助新一代信息技術(shù)重新定義傳統(tǒng)辦公，實(shí)現(xiàn)辦公空間與智能化產(chǎn)品的無縫聯(lián)接。智慧辦公主要包括兩個(gè)方面：辦公空間的智慧化管理到辦公場(chǎng)景的智慧化應(yīng)用，前者包括空間管理、設(shè)施設(shè)備管理以及能耗管理；后者包括以O(shè)A系統(tǒng)為首的智慧辦公系統(tǒng)、智慧會(huì)議室系統(tǒng)、智慧存儲(chǔ)、智慧停車、聯(lián)合辦公等智慧化應(yīng)用。
圖：智慧辦公定義
圖片來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
本篇報(bào)告所定義的“智慧化”，是指從辦公空間到辦公應(yīng)用的智慧化過程，通過應(yīng)用人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等高新技術(shù)產(chǎn)品有效幫助企業(yè)合理規(guī)劃辦公資源，節(jié)省辦公成本，同時(shí)提升員工的辦公體驗(yàn)。
其中，由于智慧辦公涉及運(yùn)營商、企業(yè)以及個(gè)人三個(gè)層面，其涉及的辦公空間的智慧化管理和辦公場(chǎng)景的智慧化應(yīng)用是目前行業(yè)在智慧化過程中最為重視，也是發(fā)展最為成熟的兩大環(huán)節(jié)，也是本篇白皮書對(duì)于智慧辦公市場(chǎng)研究的主要切入角度。
應(yīng)用分類：
根據(jù)涉及群體角度進(jìn)行劃分，智慧辦公主要涉及三類群體：運(yùn)營商、企業(yè)、個(gè)人。針對(duì)三類智慧辦公群體，市場(chǎng)已經(jīng)分別形成了較完善的三類智慧化產(chǎn)品體系以及應(yīng)用體系。
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
產(chǎn)業(yè)鏈及商業(yè)模式分析
產(chǎn)業(yè)鏈分析：
�、僦腔坜k公運(yùn)營端產(chǎn)業(yè)鏈分析
在智慧辦公運(yùn)營端，本節(jié)重點(diǎn)從空間管理、智慧招商、運(yùn)營管理（設(shè)備監(jiān)測(cè)、能耗監(jiān)測(cè)、運(yùn)營監(jiān)控）三個(gè)階段分析。
- 空間管理：智慧辦公主要由傳統(tǒng)商業(yè)辦公空間和聯(lián)合辦公兩種模式組成，聯(lián)合辦公是指運(yùn)營商為企業(yè)提供一整套辦公空間解決方案，與傳統(tǒng)的辦公空間不同，除提供辦公空間之外，還包括如日常物業(yè)管理、孵化投融資等增值服務(wù)，逐步具有穩(wěn)定的辦公群體。整體辦公場(chǎng)所是由多個(gè)空間構(gòu)成的，每一個(gè)空間由不同工位、辦公設(shè)備等構(gòu)成，由傳統(tǒng)手段掌握各個(gè)空間占用情況并非是一件易事，而通過BIM技術(shù)可以輕松解決這類問題。所以，空間管理就是通過BIM技術(shù)，對(duì)辦公空間進(jìn)行功能分類，優(yōu)化空間利用率，減少空間成本。同時(shí)通過空間管理還可以引申到租賃管理、裝修管理等。
- 智慧招商：從運(yùn)營商的角度來說，無論是商業(yè)、產(chǎn)城還是辦公，招商都是運(yùn)營商的工作核心，如何提高辦公場(chǎng)所入駐率是運(yùn)營商每天都在面對(duì)的問題。所以，通過機(jī)器學(xué)習(xí)中的算法模型，搭建大數(shù)據(jù)招商平臺(tái)、辦公選址云服務(wù)平臺(tái)、招商業(yè)務(wù)平臺(tái)等智慧招商平臺(tái)，從而提升辦公場(chǎng)所入駐率和企業(yè)招商效率。
- 運(yùn)營管理：辦公場(chǎng)所的運(yùn)營管理主要包括設(shè)備監(jiān)測(cè)、能耗監(jiān)測(cè)、運(yùn)營監(jiān)控三個(gè)方面，其中辦公設(shè)備的平穩(wěn)運(yùn)行是辦公場(chǎng)所的重要保障，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)備監(jiān)測(cè)，當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，會(huì)在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警并進(jìn)行維修。辦公場(chǎng)所的能耗在樓宇運(yùn)營費(fèi)用中占了很大的比例，所以通過搭建能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)分析設(shè)備能耗情況，為后續(xù)能耗決策提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐。運(yùn)營監(jiān)控主要是對(duì)公司的員工以及辦公設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，從而保障辦公安全。
智慧辦公運(yùn)營端產(chǎn)業(yè)鏈解構(gòu)
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
�、谥腔坜k公企業(yè)端產(chǎn)業(yè)鏈分析
在智慧辦公企業(yè)端，本節(jié)重點(diǎn)從企業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營、協(xié)同辦公三個(gè)階段分析。
- 企業(yè)管理：企業(yè)管理主要從人才管理、資金管理、資產(chǎn)管理、綜合管理四個(gè)維度進(jìn)行分析，通過搭建人力系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、投資分析系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)等一整套企業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行智慧化管理，從而提升企業(yè)管理效率。
- 企業(yè)經(jīng)營：企業(yè)經(jīng)營主要從客戶經(jīng)營、物業(yè)經(jīng)營、業(yè)務(wù)經(jīng)營、孵化加速多個(gè)維度進(jìn)行分析，全面整合客戶、物業(yè)、供應(yīng)鏈、營銷、融資等多個(gè)要素，構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營一體化平臺(tái)，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的業(yè)務(wù)，快速地為業(yè)務(wù)提供經(jīng)營決策。通過為初創(chuàng)企業(yè)提供增值的孵化加速服務(wù)來降低創(chuàng)業(yè)成本并提高效率，同時(shí)聯(lián)接風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)與初創(chuàng)企業(yè)，降低雙方之間的信息不對(duì)稱，從而破解融資難、融資慢等問題。
- 協(xié)同辦公：以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，企業(yè)依托辦公場(chǎng)所搭建匯聚產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)的辦公平臺(tái)，提供綜合的辦公服務(wù)，解決不同的辦公需求。
智慧辦公企業(yè)端產(chǎn)業(yè)鏈解構(gòu)
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
③智慧辦公個(gè)人端產(chǎn)業(yè)鏈分析
在智慧辦公個(gè)人端，本節(jié)重點(diǎn)以數(shù)據(jù)的角度從數(shù)據(jù)采集與生成、數(shù)據(jù)整合與分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用與服務(wù)三個(gè)階段分析。
- 數(shù)據(jù)采集與生成：辦公場(chǎng)所的個(gè)人數(shù)據(jù)主要通過線上手段進(jìn)行采集，包括視頻監(jiān)測(cè)中的圖像數(shù)據(jù)、辦公系統(tǒng)數(shù)據(jù)、辦公APP中的數(shù)據(jù)，通過獲取辦公場(chǎng)所的個(gè)人數(shù)據(jù)，從而為后續(xù)智慧辦公應(yīng)用服務(wù)提供數(shù)據(jù)支撐。
- 數(shù)據(jù)整合與分析：通過搭建數(shù)據(jù)中臺(tái)將數(shù)據(jù)整合拉通，然后深度挖掘數(shù)據(jù)信息并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以求最大化發(fā)揮數(shù)據(jù)的價(jià)值。
- 數(shù)據(jù)應(yīng)用與服務(wù)：通過數(shù)據(jù)整合與分析，實(shí)現(xiàn)智慧辦公系統(tǒng)、智慧會(huì)議系統(tǒng)、智慧停車、智慧快遞、智慧存儲(chǔ)、智慧工位等智慧辦公應(yīng)用服務(wù)場(chǎng)景，從而提升員工工作效率與辦公體驗(yàn)。
智慧辦公個(gè)人端產(chǎn)業(yè)鏈解構(gòu)
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
商業(yè)模式分析：
�、倏萍脊⿷�(yīng)商的商業(yè)模式
在盈利模式上，目前智慧辦公的相關(guān)科技供應(yīng)商主要以收取SaaS年服務(wù)費(fèi)的方式獲利，收費(fèi)數(shù)額依據(jù)合作空間的大小作相應(yīng)的定價(jià)。此外，還會(huì)向一些有智能硬件需求的客戶收取部分硬件費(fèi)用。
�、谶\(yùn)營商的商業(yè)模式
傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的商業(yè)模式以收取租金和物業(yè)管理費(fèi)用為核心收益�？萍假x能升級(jí)為智慧辦公之后，除了上述傳統(tǒng)商業(yè)模式以外，運(yùn)營商發(fā)掘了一些盈利新途徑，主要通過以下兩條途徑實(shí)現(xiàn)。
一方面是通過提供智慧化的辦公場(chǎng)景和應(yīng)用平臺(tái)，根據(jù)產(chǎn)品自研與否盈利方式有所不同。產(chǎn)品自研的情況下，運(yùn)營商通常通過銷售產(chǎn)品可以獲取銷售費(fèi)用；產(chǎn)品合作開發(fā)的情況下，運(yùn)營商通常通過賺取運(yùn)營服務(wù)費(fèi)用獲利；
另一方面，以規(guī)�；�(yīng)為基礎(chǔ)，手握眾多租戶資源，運(yùn)營商在提供智慧辦公服務(wù)的同時(shí)深入了解租戶，充分發(fā)揮“企業(yè)發(fā)展顧問”的角色，不僅通過大數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)、產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展建議，提供智庫服務(wù)。還憑借強(qiáng)大的資源聚合能力打通上下游企業(yè)建立良好的互動(dòng)，創(chuàng)造更多商業(yè)機(jī)遇，聚中海商務(wù)生態(tài)圈的力量，輔助企業(yè)更好的發(fā)展。并且將服務(wù)從企業(yè)延伸至員工，為白領(lǐng)生活創(chuàng)造便利和價(jià)值。這些增值服務(wù)都可以產(chǎn)生增值收入，在一定程度上提升運(yùn)營商的品牌溢價(jià)。
但目前來看，智慧辦公行業(yè)產(chǎn)品自研能力較弱，多為合作研發(fā)。并且由于行業(yè)剛起步，行業(yè)智慧化程度較低，運(yùn)營方主要的收入來源還是依靠傳統(tǒng)的租金收入模式，即運(yùn)營方整體的數(shù)字資本化能力還偏弱，仍需提高。
智慧辦公行業(yè)運(yùn)營商核心商業(yè)模式圖片
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
市場(chǎng)痛點(diǎn)分析
在智慧辦公不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)過程中，特別是受到疫情的影響下，智慧會(huì)議系統(tǒng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，但是在共享辦公、移動(dòng)辦公的大力發(fā)展下，市場(chǎng)還是處于發(fā)展的初級(jí)階段，仍然存在很多痛點(diǎn)待解決。主要有以下3個(gè)方面的痛點(diǎn)：
數(shù)據(jù)不通難同步
智慧辦公應(yīng)用來自豐富的終端設(shè)備、大量的周邊選件，但遠(yuǎn)程協(xié)作、辦公移動(dòng)化和多終端協(xié)同的數(shù)據(jù)仍存在數(shù)據(jù)不通、難同步的困境。這樣的困境主要是由于數(shù)字化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的利益格局重新劃分，商業(yè)模式要重新變化，多種產(chǎn)品數(shù)據(jù)不互通成為共性。在沒有成熟經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)中，數(shù)字化還是新鮮事物，還沒有非常成熟的成功案例和最佳實(shí)踐供參考，而且在落地化方面還需做更多努力。
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
多方需求不統(tǒng)一
智慧辦公由運(yùn)營商、業(yè)主、物業(yè)公司和監(jiān)管單位多方協(xié)調(diào)，而他們都有自己不同的需求。以電梯為例，對(duì)于運(yùn)營商來說，希望電梯維保費(fèi)用透明合理，在可控范圍內(nèi)，電梯能滿足業(yè)主出行需要；對(duì)于業(yè)主，希望電梯安全，可用；對(duì)于物業(yè)公司希望按時(shí)收到維保費(fèi)，盡可能降低維修成本；而監(jiān)管單位希望可以量化監(jiān)管。多方的需求的滿足對(duì)智慧辦公運(yùn)營工作提出了矛盾。
來源：克而瑞華為聯(lián)合研究編制
智慧產(chǎn)品待改進(jìn)
以智慧辦公的主要應(yīng)用產(chǎn)品遠(yuǎn)程會(huì)議、環(huán)境監(jiān)測(cè)設(shè)備為例。
遠(yuǎn)程會(huì)議：現(xiàn)在遠(yuǎn)程會(huì)議中，遇到最多的問題就是圖像不夠高清，背景噪音難處理，雙人發(fā)言時(shí)不能同時(shí)收音，及多人開會(huì)時(shí)擴(kuò)聲不夠等問題。
環(huán)境監(jiān)測(cè)設(shè)備：企業(yè)機(jī)房、會(huì)議室、經(jīng)理室以及開放辦公空間等，這些區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量保證了關(guān)鍵設(shè)備、關(guān)鍵人員的健康、舒適、安全。如果機(jī)房宕機(jī)、企業(yè)員工的病假率上升、企業(yè)員工加班時(shí)間縮短，都會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營產(chǎn)生重大負(fù)面結(jié)果。
經(jīng)歷數(shù)字化轉(zhuǎn)型賦能后的行業(yè)通常會(huì)迎來新的增長空間，這個(gè)增長不依賴政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，而是來自于數(shù)字化的力量對(duì)企業(yè)潛力的挖掘，通過數(shù)字化賦能地產(chǎn)行業(yè)，“懂行人”華為攜手克而瑞，將持續(xù)與行業(yè)內(nèi)的“懂行”伙伴一道，為房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型加速。以科技之道，全方位降本增效，優(yōu)化企業(yè)效率，實(shí)現(xiàn)智慧辦公、萬物互聯(lián)與共生合作的真正價(jià)值！
